프롭테크 경매 활용법 (2) 프롭테크를 통한 물건조사
서른아홉 살에 셋째를 낳고 늦게 시작한 경매로 3년 만에 21채 집 주인들이 되었습니다. 라는 저자의 이력이 너무 신선해서 더 눈에 간 책입니다. 3년 만에 21채 집주인이라. 아이가 셋이나 있으신데 대단합니다 라는 생각과 여러 채의 집 주인들이 라는 사실이 너무 부러웠다. 오늘부터 1000만원으로 부동산 투자 시작은 부동산에 대한 지식과 부동산 경매에 관하여 저자의 아들에게 설명하는 형식의 책입니다. 저자의 자녀분에게 설명을 하려고 해서 그런지 일반 다른 책들보다는 조금 쉽게 되어있다라는 생시각 들고, 과도하게 법률적인 어려운 용어는 생략이 많이 된 것 같은 느낌을 받았습니다.
그래서 오히려 읽으면서 어려운 느낌은 덜 받았던 것 같다.
경매에서 활용할 주요기능을 설명하기에 앞서 일반적으로 호갱노노에서 사용하는 주요기능들에 관하여 설명 드리겠습니다. 호갱노노는 시각화가 강점인 프롭테크로 필터기능을 잘 활용하시면 매매, 가격실거래가 추이, 입주년차, 용적률 정보를 파악하시기에 좋습니다. 입주민의 의견이 단지별로 올라와 있어 아파트의 분위기라던가 재건축 정보 등을 파악하기에 좋습니다. 또한 갭가격을 대략알 수 있고 전세가율, 학군, 직장인연봉PIR, 신고가, 변동, 분위지도급지나눔, 지역별 규제사항, 전국 재건축 정보, 경매정보잘 업데이트가 되지는 않음, 학원가 정보, 개발호재 등의 정보가 나와있습니다.
호갱노노만의 특정 정보로 왕관으로 표시되는 아파트가 있었으나 이는 실시간 인기 아파트라는 뜻이며 아파트 단지에서 처음으로 보이는 평형이 그 단지의 주력평형이라는 의미입니다.
입찰할 물건을 골랐다면 해당 물건의 권리분석을 진행해야 합니다. 권리분석이란, 부동산의 권위 및 관계 등에 하자가 있는지를 조사, 확인, 분석하는 작업입니다. 보통 부동산의 등기부 등본으로 확인하며, 정밀 연구하는 권리는 여러 가지가 있지만, 대표적으로는 세입자의 유무와 대출의 여부, 그리고 세입자의 배당청구 여부 등이 있습니다. 추가적으로 아파트는 체납 관리비, 전기세, 가스요금 등이 쌓여 큰 금액이 되어있을 수 있기에 해당 부분은 필수적으로 확인하여야 합니다.
하지만, 권리분석의 방법을 모두 설명해 드리기에는 분량이 아주 방대하므로, 이번 글에서는 따로 적지 않겠습니다. 다만, 권리분석을 하지 않고 낙찰받게 된다면, 현실 낙찰받은 금액보다.
임장이란, 부동산이 있는 현장으로 직접 가서 실물을 정밀 연구하는 과정입니다. 아파트의 경우 관리사무소가 있어 최소한의 관리는 되고 있겠지만, 임장을 가보는 것은 필요한 과정입니다. 해당 임장 시 관리사무소를 방문하여 밀린 관리비를 확인 할 수 있으며, 앞서 분석한 부분들을 현실 시각적으로 확인할 수 있어, 인터넷으로는 알기 어려운 현재 상황과 모습을 확인할 수 있기 때문입니다. 아파트 분석과 임장을 다. 하셨다면, 이제 현재 시세와 비교해보며, 입찰가를 산정해야 합니다.
입찰가격 산정
권리분석에도 문제가 없습니다.면 이제 입찰가를 산정해야 합니다. 경매 공고를 보시면 감정검증 검증 금액이 적혀있지만, 감정평가된 금액만을 보고 입찰하는 것은 좋지 않은 방법입니다. 감정검증 검증 된 금액은 감정평가사에서 해당 아파트의 가치를 평가하는 것이므로 시세와 어느 정도 차이가 발생하기도 하며, 제 경험상 거의 모든 조금 더 높은 가격에 측정되어 있는 느낌이었습니다. 그렇기 때문에 대부분의 아파트가 첫 매각에서 감정가격 이상의 금액으로 낙찰되기보다, 한 차례 이상 유찰된 후 낙찰되는 경우가 대부분이기에 입찰가격의 계산은 중요합니다.
대한민국 쉬운 경매 열풍의 주역이자 베스트셀러 작가인 이현정이남김없이 꺼내놓는 13년 소액 부동산 투자법
차 대신 집을 사라, 전세 말고 자가에 살아라! 경제적 자유의 첫걸음은 바로 부동산 공부『오늘부터 1,000만원으로 부동산 투자 시작』. 저자가 서른아홉 살에 경매를 시작해 3년 만에 21채를 낙찰받고 경제적 자유를 이룬 지 10년이 넘었다. 여태까지 부동산은 온탕과 냉탕을 오갔지만 저자는 여전히 자신만의 방식으로 수익을 내며 활기찬 투자를 이어오고 있습니다.
그러던 어느 날 돈에 가장 관심이 많은 둘째 아들이 차를 사겠다고 말했습니다. 음, 차를 산 다음에 집을 사는 건 어떨까? 저자가 전하고 싶은 메시지는 분명했다. 적은 돈으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다는 것, 필요한 것은 돈의 크기가 아니라 방법이라는 메시지다.